“雙十一”的電商大戰如火如荼，人們也由此關注到背后的物流地產租金和售價的快速上升。實際上，物流倉儲物業租金上漲的背后，是國內外金融資本正在大規模流入這一領域，推動了倉儲用地需求的在短期內快速上升。
上海作為重多電商企業的必爭之地，物流地產價格正在不斷上漲。作為長江經濟帶的“龍頭”和黃金水道的出海口，在未來的三到五年時間內，上海倉儲物業的開發有望迎來“黃金時代”。
如今，物流地產開發成為炙手可熱的產業。黑石、凱雷、平安等金融大鱷對用于倉儲、物流功能的開發項目和土地虎視眈眈，開始對物流地產加大投入。
戴德梁行董事、中國區工業和物流地產部主管蘇智淵表示，物流地產的開發主體有三類。第一類是專業性開發商；第二類往往是從房產行業上下游轉換而來，如物流企業轉型或者商業地產開發商擴大業務范圍；第三類是純粹的政府行為。而上海正是這三類物流地產開發主體的必爭之地。
記者注意到，金融資本在物流地產領域的全面布局，將助推上海倉儲用地價格上漲，而對于在上海擁有大片倉儲用地的上市公司而言，其土地資源的價值正面臨重估。
金融資本布局物流地產
蘇智淵分析認為，早期物流地產領域的開發主要由外資主導，目前海外金融資本仍然是物流地產市場的主力軍。日前，三年前曾退出中國市場的黑石卷土重來，在首只針對亞洲的房地產基金即將到達籌資上限的時候，黑石又將推出130億美元的超大地產基金。
蘇智淵分析，目前投資這一領域的外資主要分為兩類，一類是主業為物流倉儲物業開發的企業，在上海的代表是美國物流巨頭普洛斯公司；另一類是有海外物流地產運作經驗的投資商。海外資本的投資模式主要有兩種，一是直接投資開發，通過出售或者出租物流地產來獲取收益；另一種是采取“售后回租”模式，外資收購廠房后再回租給國內企業，國內企業可以獲得資金用于擴大業務范圍，外資則通過這一方式加快入市的步伐。
蘇智淵告訴記者，近年來，中國物流地產發生了巨大變化。阿里投資千億元于菜鳥網絡建立自己的物流體系；萬科在行業銷售低迷時宣布進軍物流地產；萬通新創則通過私募基金的方式運作物流地產……而上海作為中國的金融中心，勢必成為這些企業的必爭之地。
不過在他看來，和國際專業的物流地產投資商相比，內資在這一領域才剛剛起步。目前，在物流地產市場有所斬獲的國際工業地產商普遍都有成熟的融資模式，這些企業的資本后盾就是房地產信托投資基金（REITs），比如工業地產巨頭普洛斯就是一個整體上市的開放型REITs，擁有通暢的國際融資渠道，這點是目前國內資本并不具備的。
由于政策受限導致融資渠道不成熟，目前國內很多物流地產投資商無法利用公開渠道進行前期融資，只能通過私募等非公開渠道做融資，這使得很多物流地產投資規模沒有辦法在短期內迅速擴大。蘇智淵表示，目前內資主要的投資方式是通過成立運營團隊購進土地，再嫁接給海外基金，持有一段時間后轉賣給其他投資者完成資金回流。
但是，內資也有外資無可比擬的優勢。克而瑞研究中心研究總監薛建雄表示，“內資在降低運營成本方面有比較大的優勢，他們還可以通過政府招商引資來獲取稅收返還等優惠政策，從而拿到更低價格的工業用地。”因此部分外資紛紛選擇和內資合作，此前美國凱雷集團就牽手上海宇培，在常州投資建設電商產業園。
上海物流用地價格看漲
受電商快速發展等因素影響，最近五年間上海倉儲用地的投資價值已經超過了住宅、商鋪和寫字樓，成為最賺錢的不動產投資資產。根據戴德梁行的統計，過去五年，上海優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲。
由于上海城市外擴難度大，土地資源非常緊俏，市面上出現了部分企業囤積土地等待升值現象。
蘇智淵認為，目前上海倉儲用地主要集中在各大工業開發區，一手土地出讓數量在過去幾年中不斷下降。目前中國的物流地產更加市場化，越來越多的第三方開發商進行市場化運作，市場供需都呈現出蓬勃向上的發展態勢，地價或將持續上漲。目前上海倉儲用地的需求主要來自兩類企業，一類以擁有高附加值或者對土地價格不敏感的制造企業為主；第二類是物流地產投資商，這類地產商目前對倉儲用地的需求非常旺盛。
目前上海成片倉儲用地主要集中在郊縣，而市區內的零散土地主要集中在部分地方國企手中。
對此，蘇智淵分析稱，目前上海地方國企持有的工業用地普遍存在兩大問題，“一是土地零碎，不成規模，開發利用難度較大；二是產權不清晰，很多地塊都屬于劃撥用地，無法進入市場，一旦進入招拍掛流程，最終歸屬不得而知。但目前部分國企已經意識到這部分土地的潛在價值，目前資金想進入該領域，但是企業的土地沒有市場化，產業鏈條沒能打通。一旦政府出臺對國企有利的，可以將土地進行市場化的政策，那么將是一大利好消息。”
復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民認為，目前外環內的物流倉儲用地憑借其優越的區位條件，擁有很大的升值空間，但是由于土地變性要求彌補的差價較高，因此很多企業將自有資產用于倉儲和辦公出租，未來這部分企業囤積的土地或將升值。
